Возведение индивидуального жилья обычно осуществляется в границах существующих населенных пунктов или на специально выделенных территориях вблизи городов. Как правильно купить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и какова процедура оформления документов? Законодательство, регулирующее данный вопрос, очень запутанное и разобраться в нем без специалиста чрезвычайно трудно.
Существует несколько возможностей приобрести участок под индивидуальную застройку:
- Получить бесплатно из состава земель, которые находятся во владении муниципальных образований или в государственной собственности.
- Купить земельный участок в существующем или строящемся коттеджном поселке.
- Приобрести участок, принадлежащий городу, поселку или из состава госсобственности на открытых торгах.
- Купить на вторичном рынке у физического лица или организации.
Безвозмездно получить землю под индивидуальное жилищное строительство могут граждане РФ, проживающие на территории отдельных регионов. Субъекты федерации имеют право предоставлять участки под застройку жителям своих областей, городов и поселков. В частности, московским правительством издано постановление от 15 мая 2015 года регистрационный номер 199-ПП, реализующее указанную норму федерального законодательства. Получить исчерпывающую информацию по этому вопросу можно в местной администрации.
Предварительно, перед приобретением земельного участка, необходимо получить максимум информации о владельцах и учредителях коттеджного поселка. Недвижимость может иметь обременения, наложен арест или оформлен залог. Следует внимательно проверить документы на участок, подтверждающие права владельца, кадастровый паспорт и разрешение на использование под индивидуальную застройку.
Цена участка в значительной мере зависит от того, насколько он удален от города. В некоторых случаях разница в несколько километров в большую или меньшую сторону может существенно удешевить площадку или напротив повысить стоимость. Одним из факторов, определяющих цену, является наличие инженерных коммуникаций, социальной инфраструктуры и развитой дорожной сети.
Как приобрести земельный участок на публичных торгах, проводимых в городе или поселке? Точный порядок проведения аукциона по интересующему участку можно найти на сайте органов местного самоуправления. Земельным кодексом определена следующая последовательность действий по организации торгов:
- Гражданин подает заявление о предварительном согласовании выделения участка под возведение индивидуального жилья.
- Орган власти публикует объявление в средствах массовой информации или на официальном сайте с данными об участке и времени проведения торгов.
- Аукцион проводится по истечении 30 дней с момента размещения объявления. Если заявлений от других заинтересованных лиц не поступило, выделение земли осуществляется без торгов.
Покупка земельного участка у физического или юридического лица на вторичном рынке один из самых распространенных и сравнительно простых способов. Особое внимание в таком случае уделяется проверке на отсутствие обременений и ограничений. Уровень цен на участки, продаваемые на вторичном рынке, обычно значительно выше, нежели на реализуемые государственными или муниципальными органами власти.
Порядок оформления сделок
по приобретению земли под ИЖС
Процесс покупки участка определяется положениями 30 главы ГК РФ, которая предписывает заключение договора в письменной форме. При оформлении участка земли в собственность обязательно производится нотариальное удостоверение соглашения с уплатой соответствующей госпошлины. В договоре указываются следующие сведения:
- Точная информация о сторонах сделки: паспортные данные продавца и покупателя, адреса.
- Сведения об участке: расположение, категория земель целевое назначение и размеры.
- Стоимость участка - оценочная и реальная цена, уплаченная покупателем. Все суммы указываются в национальной валюте
Документы, необходимые для покупки земельного участка, паспорт и справка о присвоении ИНН, передаются нотариусу для удостоверения личности и составления договора. Продавец предоставляет документ о праве собственности на участок и справку с указанием кадастровой стоимости. Сделка считается заключенной после подписания договора сторонами и проведения между ними денежных расчетов.
Государственная регистрация прав собственности
земельного участка
Процедура покупки земельного участка в соответствие с Законом от 17.06.1997 № 122 предусматривает обязательную регистрацию в Росреестре.
Данный орган производит прием документов и правовую экспертизу. Максимальный срок проведения регистрационных действий не должен превышать 10 рабочих дней.
Следующим этапом покупатель обращается в местное отделение органов Государственного кадастра для подготовки кадастрового плана земельного участка и получения паспорта. Процедура предусматривает формирование схемы границ площадки, согласование их с соседями и геодезическую привязку по реперным точкам. Подготовка межевого плана земельного участка осуществляется сотрудниками специализированных компаний. Данный документ является основанием для оформления кадастрового паспорта объекта.
На этом процедуру приобретения земли под дачное строительство или возведение дома для постоянного проживания можно считать завершенной. После этого можно приступать к сбору бумаг, необходимых для получения разрешения на застройку. Данный документ выдается отделами архитектурного надзора сроком на 10 лет и является основанием для подготовки проекта.
Основные факторы, определяющие стоимость
земельного участка
Ценообразование в сфере загородной недвижимости зависит от состояния рынка – подъем или падение, и соотношения предложения и спроса. В процессе предварительных переговоров необходимо уточнить наличие правоустанавливающих документов на земельный участок, наличие инженерных коммуникаций и электрических сетей. Рекомендуется лично осмотреть предлагаемую площадку и окружение. Особое внимание уделяется наличию и уровню развития инфраструктуры: предприятий торговли и медицинских учреждений, состоянию дорог, удаленности от остановок общественного транспорта и железнодорожных платформ.
Основные факторы, влияющие на цену земельного участка:
- Расположение относительно города или поселка, в котором проживает потенциальный владелец участка.
- Размеры и конфигурация площадки.
- Наличие инженерных и электрических сетей с возможностью подключения.
- Рельеф земельного участка, состав и геологическая структура грунтов.
Правильная оценка земли, приобретаемой под индивидуальную застройку, может быть сделана только при наличии полной информации. Для решения этого вопроса рекомендуется привлечь специалиста, обладающего необходимым опытом и квалификацией.
Расположение участка под загородную застройку
При покупке земли для постройки дома или коттеджа одним из решающих факторов является транспортная доступность и удаленность от основного места проживания. Выгодным месторасположение земельного участка можно считать, если его владелец затратит минимум времени для поездки личным автомобилем или общественным транспортом. При этом, значение имеет не только расстояние до города, но также развитость и состояние дорожной сети.
Существуют и другие факторы, влияющие на стоимость земельного участка под застройку:
- Наличие поблизости естественных или искусственных водоемов.
- Расположение вблизи зеленых зон: лесов, крупных парков и т.п.
- Отсутствие промышленных предприятий, очистных сооружений и полигонов твердых бытовых отходов.
При выборе земли под строительство загородного дома потенциальные владельцы предпочитают участки вблизи лесных массивов, водоемов или в иных живописных местах. Объясняется это стремлением жителей мегаполисов быть ближе к первозданной природе. Соответственно и стоимость на подобные участки значительно выше остальных.
Лучшая земля под индивидуальное жилищное строительство должна иметь удобное местоположение, обладать развитой социальной инфраструктурой и охраняться.
Такой участок обойдется несколько дороже, но эти затраты нельзя считать излишними. Возможность проживания, хотя бы и временного, в местах со всеми благами цивилизации и с благоприятной экологией обеспечит максимальную комфортность и укрепление здоровья членов семьи.
Площадь земельного участка
под индивидуальную застройку
Размеры участка определяются исходя из площади дома, что планируется возвести, и находящихся в распоряжении потенциального покупателя финансовых средств. В сфере индивидуального строительства действуют нормативы, знание которых позволит правильно разместить постройки на земельном участке и без особых сложностей ввести готовое жилье в эксплуатацию.
Требования к индивидуальному жилому дому установлены действующими нормативами СНиП 2.07.01-89. В соответствии с этим документом между жилым строением и границами участка должно быть расстояние не менее трех метров, для хозяйственных и служебных построек – не менее одного метра. Эти нормативы используются проектной организацией при разработке плана размещения дома на площадке. Данный план входит в пакет документов, которые требуются для получения разрешения на строительство.
С учетом действующих правил, оптимальным будет приобретение участка от 10 до 12 соток. Такой площадки достаточно для возведения жилого дома около 150 кв. м, пригодного для круглогодичного проживания семьи из четырех человек. На оставшейся территории будет достаточно места для размещения зоны отдыха, небольшого сада или огорода. Участки названного размера пользуются наибольшим спросом у населения.
Увеличение площадки на каждую последующую сотку позволит расширить коттедж, добавить к нему жилую комнату или открытую террасу. На прилегающей территории можно будет разместить:
- Малые архитектурные формы, беседку или зону барбекю.
- Выкопать пруд, построить бассейн.
- Возвести гараж, баню или летнюю кухню.
Примерное соотношение общей площади земельного участка к площади одно- или двухэтажного жилого дома, рассчитанного для постоянного проживания, составляет:
- от 10 до 12 соток – 150 кв. м.
- от 12 до 15 соток – 170 кв. м.
- от 15 до 17 соток – 200 кв. м.
- от 17 до 20 соток – 250 кв. м.
- от 20 до 25 соток – 300 кв. м и более.
Участки большей площади пригодны для строительства особняков и переходят в более высокую ценовую категорию.
Инженерные коммуникации на земельном участке
Благоустроенное жилье предполагает загородное проживание со всеми удобствами. Наличие центральных инженерных коммуникаций на приобретаемом земельном участке значительно повышает его ценность, соответственно возрастает и стоимость. И если создать автономное водоснабжение из подземных скважин и локальную канализацию сравнительно несложно, то организация газоснабжения или энергоснабжения обойдется существенно дороже.
Размещение подземных инженерных коммуникаций на земельном участке учитывается при его распланировке. Глубина заложения фундаментов и расположение заглубленных объектов должна быть таковой, чтобы исключить возможность повреждения подземных инженерных сетей. Размещение собственных локальных коммуникаций на участке, таких как скважина, септик и другие объекты, производится с расчетом, чтобы они функционировали круглогодично и не перемерзали в зимний период.
Цена земли под ИСЖ определяется множеством рыночных и иных факторов. Существенное влияние наличия коммуникаций на стоимость земельного участка определяется необходимостью впоследствии прокладывать инженерные сети за счет владельца. При этом финансовые, организационные и временные затраты иногда превышают разницу в цене для газифицированных и не газифицированных земельных участков.
Компания «ДЭКАРД» осуществляет строительство домов по оригинальной технологии 3D каркас, которые отличаются превосходной энергоэффективностью. Подобные строения выгодно обогревать, используя для отопления электричество или иные виды энергоносителей: дрова, жидкое топливо, пеллеты и другое. Приобретение более дешевого не газифицированного участка позволит сэкономить немалые средства и построить на нем теплое комфортабельное жилье с экономичной системой отопления.
Рельеф и геология строительной площадки
Участок земли, приобретенный под жилищное строительство, редко бывает идеально ровным и, как правило, имеет определенный перепад высот в разных точках. Рельеф и состав грунтов наряду с другими характеристиками площадки учитываются при разработке проекта одноквартирного каркасного дома. Планировка земельного участка под строительство осуществляется с учетом следующих факторов:
- «Красных линий» – минимальных расстояний до границ площадки.
- Расположения подземных инженерных сетей.
- Глубины залегания грунтовых вод и возможности подтопления дома.
- Физико-механических свойств грунтов природного сложения.
Самыми удобными для застройки являются равнинные участки с небольшими перепадами высот. В процессе распланировки площадки с неровным рельефом нужно хорошо продумать, какая ее часть будет отведена под коттедж, а какая под сад, огород или зону отдыха.
Следует понимать, что размещение каркасного дома на склоне потребует дополнительных затрат на увеличение высоты фундамента. Повышают стоимость строительства слабые и пучинистые грунты, наличие на участке плавунов или торфяников, так как в этом случае требуется применение специальных технологий укрепления основания. Современные методики строительства позволяют использовать практические любые участки для жилищного строительства, в том числе с неблагополучными почвами.
Сметная стоимость каркасного дома:
основные составляющие
Затраты на возведение качественного жилья определяются большим количеством факторов. Одним из них является стоимость земли, которая в структуре расходов составляет немалую часть. Выше были рассмотрены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельного участка, которые необходимо учитывать при выборе и покупке земли.
Рассмотрим основные составляющие финансовой сметы на возведение индивидуального дома:
- подготовка проектной документации;
- цены на строительные материалы;
- стоимость услуг рабочих и специалистов.
Проектная документация, необходимая для строительства дома, включает в себя два основных раздела: эскизный проект и проект архитектурно-строительных решений.
Указанные документы разрабатываются специализированными бюро с учетом требований нормативов.
Эскизный проект создается на основе комплексной проработки концепции будущего жилья. Данный документ выполняет функции паспорта жилого дома и нужен для оформления разрешения на строительство в местной администрации.
Проект архитектурно-строительных решений (комплект рабочих чертежей) необходим для выполнения работ по возведению дома непосредственно на строительной площадке.
Составление пакета проектной документации, как правило, оплачивается по установленным расценкам. В компании «ДЭКАРД» при возведении дома по уникальной технологии 3D каркас оба раздела проекта разрабатываются для заказчика бесплатно.
Затраты на возведение каркасного дома в значительной мере зависят от качества строительных материалов. Использование некондиционной древесины, утеплителя и других комплектующих значительно повышает риск того, что построенный дом не будет пригоден для круглогодичного проживания с должным уровнем комфорта.
Умеренная стоимость строительных материалов, используемых для возведения каркасных зданий, определяет их высокую популярность у населения. Но здесь очень важно внимательно выбирать материалы, которые будут использоваться для строительства загородного жилья.
Ощутимая часть затрат при возведении каркасного дома приходится на закладку фундамента. При выборе типа основания следует учитывать следующие факторы:
- Фундамент из металлических винтовых свай отличается дешевизной. Основные его недостатки: малый срок эксплуатации и холодные полы в доме. Такие опорные конструкции пригодны только для дачных и садовых домов, а также хозяйственных построек.
- Дома для постоянного проживания возводятся на монолитном армированном железобетонном основании. Для закладки такого фундамента используется товарный бетон марки М 300 (В-22,5). Возможные типы опорных конструкций: ж/б ростверк на сваях или ж/б плита.
Стоимость названных видов фундаментов втрое превышает цену винтового. Вместе с тем срок службы и устойчивость к неблагоприятным процессам, связанными с пучинистостью грунтов, позволяют многократно компенсировать разницу в затратах.
При строительстве недорогих каркасных домов может использоваться нестроганый брус и доска естественной влажности. Такой пиломатериал при высыхании дает значительную осадку, деформируется и растрескивается. Еще один существенный недостаток – это появление грибка и плесени. Каркасные дома из таких материалов не пригодны для постоянного проживания и могут быть использованы в лучшем случае как дачи.
Для строительства добротного жилища используется строганный брус из древесины хвойных пород, прошедший камерную сушку. Цена такого пиломатериала, как минимум, вдвое выше пиломатериала естественной влажности. Качественный брус обеспечивает каркасу прочность, долговечность и устойчивость к воздействию внешней среды. Он практически не впитывает влагу и неподвержен заражению биологическими вредителями.
Еще одним фактором, в значительной мере определяющим характеристики жилого дома, является качество теплоизоляционных материалов и мембран. Стоимость разных видов утеплителей и пленок колеблется в очень широких пределах. Применение дешевых материалов, не соответствующих современным экологическим требованиям, обязательно скажется на сроке службы и комфорте будущего жилья. Сравнительно небольшая экономия средств на стадии строительства в дальнейшем оборачивается серьезными проблемами в процессе эксплуатации загородного дома.
Одной из важнейших статей затрат при возведении дома по каркасной технологии является оплата труда рабочих и инженерно-технического персонала. Последняя в немалой степени зависит от сложности проекта, для реализации которого требуется высокая квалификация специалистов.
Привлечение недорогой рабочей силы позволяет значительно уменьшить сметную стоимость каркасного дома. Однако «дикая» бригада, состоящая из случайных людей, не имеющих специальной подготовки и опыта, не в состоянии построить дом качественно. Допущенные ими ошибки обязательно выявятся к моменту введения объекта в эксплуатацию или в процессе его использования. Обнаруженные недостатки придется устранять владельцам дома за свой счет и дополнительные затраты, как правило, значительно превышают сэкономленные средства.
Работа квалифицированных строителей сопровождается контролем качества выполняемых операций на соответствие действующим нормативам. Четкая организация процесса и своевременное обеспечение мастеров всем необходимым позволяет гарантировать высочайшее качество жилому дому.
Общая сметная стоимость каркасного дома, помимо названных составляющих, включает в себя еще накладные и транспортные расходы, затраты на использование строительной техники, оплату инженерно-технического персонала, налоговые отчисления и сборы, а также норму прибыли.
Компания «ДЭКАРД» является производителем комплектующих для каркасных домов, что позволяет существенно снизить издержки. Для ответа на вопрос из чего складывается сметная стоимость строительства, следует обратиться к специалистам нашего предприятия. Инженеры-проектировщики подробно объяснят порядок ценообразования и укажут на возможности уменьшить затраты при строительстве качественного загородного дома.
